Leegstand vraag niet om meer regels, maar meer ruimte om te proberen

Waarom leegstaande panden leeg blijven, en waar oplossingen zitten.

Afgelopen weekend stond het weer in de krant: voor het eerst staan ruim 30.000 gebouwen in Vlaanderen leeg (De Tijd). 30.807 panden staan een jaar of langer op een gemeentelijk leegstandsregister, en dat is wellicht een onderschatting: de cijfers komen van 215 van de 285 gemeenten. Eerder dit jaar bleek al dat bijna één op de acht handelspanden leegstaat, het hoogste aandeel sinds de metingen in 2008 begonnen. Ongeveer een derde daarvan wacht al langer dan drie jaar op een invulling.

Ondertussen wordt zo’n pand elk jaar moeilijker. Wat niet gebruikt wordt, wordt ook niet onderhouden. En hoe langer het duurt, hoe minder mensen een doorstart nog aandurven.

De wereld is veranderd, de panden niet

Mensen werken anders, kopen anders en leven anders dan toen die panden gebouwd werden. Een winkel die het van passage moet hebben, een kantoor dat vijf dagen per week vol zit, een zaal die op één vereniging draait: dat model is fragiel geworden.

Een rendabele invulling vinden met één functie lukt daarom steeds minder. De businesscase komt niet rond, of de huurder haalt de eerste jaren niet.

Wat we in de praktijk wél zien werken, is een pand delen. Meerdere initiatiefnemers, huurders of eigenaars in hetzelfde gebouw, die kosten, ruimte en uren spreiden. Dat maakt een invulling haalbaar waar ze het alleen niet zou halen. Het geeft lokale ondernemers een instap die ze op hun eentje niet kunnen betalen. En het maakt een plek levendiger, omdat er de hele week iets gebeurt in plaats van op één moment.

Vaak begint dat met tijdelijk gebruik. Niet als noodoplossing, maar als experiment: uitzoeken wat op deze plek werkt en voor wie, voor je je vastlegt. Wat blijkt te werken kan daarna groeien. Wat niet werkt, heb je geleerd zonder dat het een dure vergissing werd.

Zo’n gedeelde invulling opstarten en (gedeeld) beheren vraagt heel wat investeringsruimte. Maar die investering in geld, tijd, energie en communityvorming wordt vaak voor de start reeds ingenomen door een complex veld van regels, wetgeving en fiscaliteit. Gecreëerd om leegstand en misbruik tegen te gaan. Maar in de praktijk hinderen ze ook de creatieve oplossingen die nodig zijn om de uitdaging aan te pakken.

Regels gaan uit van één pand, één functie, één bestemming, één (grote) ontwikkelaar

Regels zijn geschreven voor een tijd waarin dat klopte en elk van hen heeft een goede reden. De proportionele vermindering van de onroerende voorheffing beschermt eigenaars die buiten hun wil met een leeg pand zitten. De leegstandsheffing zet wie wél kan handelen onder druk. De regels rond opsplitsen houden onder meer huisjesmelkers tegen, en ook wie enkel op maximaal rendement mikt.

Samen vormen ze een kluwen waar je pas doorheen kijkt als je er middenin zit. Zo wordt leegstand oplossen, telkens opnieuw een zoektocht en experiment, zeker wie dit op kleinere schaal tracht te doen. Zoals ‘ruimtemakers’.

Zes mechanismen die levendig in plaats van leegstand moeilijk maken

1. Elke dag gebruik kost de eigenaar een stuk van zijn vermindering

Een pand dat leegstaat en niets opbrengt, geeft de eigenaar recht op een vermindering van de onroerende voorheffing. Het eerste jaar moet aangetoond worden dat het pand leegstond met nutsafrekeningen of met de facturen van werken die bezig zijn. Daarna wordt het strenger en wordt de ‘onvrijwilligheid’ benadrukt. Dan moet de eigenaar tonen dat hij/zij zich inspande om het pand weer op de normale manier op te brengen: verhuurpogingen via een makelaar, contacten met aannemers of ontwikkelaars, een aanvraag tot bestemmingswijziging. Bezig zijn met een plan telt mee. Het pand ondertussen openstellen telt niet mee als inspanning, dat telt als gebruik, en gebruik doet de vermindering vervallen voor elke dag dat er iets gebeurt.

Dus wie kan aantonen dat hij iets van plan is, houdt het voordeel. Wie er ondertussen iets laat gebeuren, verliest het. En net dat verschil wordt vaak doorgerekend aan wie het pand wil invullen. En net die kost legt meteen een grote financiële druk op de ‘ruimtemaker’.

2. Een gemengde of gedeelde invulling past vaak niet in één vergunde functie

Vergunningen werken met afgebakende hoofdfuncties zoals wonen, detailhandel, horeca, kantoor, industrie, gemeenschapsvoorzieningen. Een invulling die er meerdere combineert, past in geen van die categorieën helemaal.

Dat speelt bij een oud restaurant of een handelsruimte net zo goed als bij een leegstaand kantoorgebouw waar tientallen ondernemers, verenigingen en buurtbewoners samen aan de slag gaan. Vaak is een creatieve mix net wat een invulling haalbaar maakt: je verdeelt kosten, logistiek en beheer, of je combineert verschillende gebruiken en dus verschillende inkomsten doorheen de ruimte én de tijd. Maar hoe meer je combineert, hoe verder je van één vergunde bestemming af komt te staan. Zo blijven deze invullingen ondanks een pop-up of lokaal gedoogbeleid steeds heel fragiel.

3. De klok start bij de verkoop, niet bij de vergunning

De vrijstellingstermijnen lopen vanaf de akte, niet vanaf het moment dat je kan beginnen. Dat geldt voor de vrijstelling voor een nieuwe eigenaar in de gemeentelijke reglementen op leegstand en op ongeschikte en onbewoonbare woningen, en ook voor de opschorting van twee jaar bij de Vlaamse heffing op leegstaande bedrijfsruimten.

Wie een pand koopt dat al op zo’n register of inventaris staat, ziet de teller dus lopen terwijl de plannen nog getekend worden. Daar moeten ontwerp, vergunning, werken en het vinden van partners in passen. Voor een ontwikkelaar met een team is dat te doen. Voor een kleine ondernemer of een particulier die zelf renoveert veel minder.

4. Je moet vooraf vastleggen wat je nog aan het uitzoeken bent

Veel (fiscale) gunstregelingen vragen dat je bij de start al weet wat het pand wordt, voor wie en voor hoe lang. Of zijn van toepassing op een schaal die een particulier of een kleine ondernemer niet haalt of wenst: een minimum aantal entiteiten voor geconventioneerde verhuur, een engagement van negen of vijftien jaar met een woonmaatschappij, of een samenwerking met een organisatie die het juiste statuut heeft. Terwijl je pas na maanden zoeken weet welke invulling echt past bij het pand en bij de buurt. Om dat te vinden heb je experimenteertijd nodig, geen glazen bol. En wie zich te vroeg vastlegt, forceert een invulling die na twee jaar opnieuw leegstaat of elke noodzakelijke bewegingsruimte beperkt.

5. Opsplitsen is moeilijk, terwijl het een hefboom kan zijn

Een pand opdelen in kleinere entiteiten is vergunningsplichtig, en veel gemeenten zijn terughoudend. Begrijpelijk, want kleinere woningen mogen geen slechtere woningen worden.

Maar het is vaak net die opdeling die een grondige renovatie haalbaar en terugverdienbaar maakt en ze levert huurwoningen op waar er te weinig van zijn. 34 procent van de Vlaamse huishoudens woont alleen, ongeveer 1.006.000 huishoudens, gestegen van 659.000 in 2000. Sinds dit jaar is alleen wonen het meest voorkomende huishoudtype in Vlaanderen.

Ondertussen staat er ook heel wat woonruimte leeg boven winkels. Hoeveel precies weet niemand, want dat wordt niet apart geteld. De redenen zijn ondertussen bekend en oplossingen duur: veel panden hebben maar één ingang, een aparte toegang inbouwen is bouwkundig lastig, de vergunningen zijn complex en na jaren onderbenutting is de renovatie duur. Maar voor een handelaar kan die opdeling misschien de sleutel zijn om zijn pand te kunnen renoveren of zijn zaak te kunnen houden. Of voor een eigenaar om de huurprijs te laten zakken of er toch in te investeren.

6. Bouwen of herbouwen is fiscaal vaak interessanter dan verbouwen

Hoe registratierechten en btw precies uitpakken, hangt af van wie koopt, wat het pand wordt en hoe grondig je verbouwt. Te ingewikkeld om hier uit te rekenen, en dat is meteen een deel van het probleem: wie geen fiscalist naast zich heeft, ziet het verschil pas achteraf. Het verlaagde btw-tarief voor renovatie geldt alleen wanneer het pand een woonfunctie heeft of krijgt. En sinds het verlaagde tarief bij sloop en heropbouw werd uitgebreid, wint dat segment terrein. Het advies luidt dan ook vaak dat investeren in sloop en heropbouw of nieuwbouw rendabeler is dan bestaand vastgoed kopen, zeker voor bedrijven of ondernemers.

En dat terwijl de bouwsector in Europa goed is voor ongeveer de helft van alle grondstoffenontginning. In Vlaanderen kwam er in 2024 19,8 miljoen ton bouw- en sloopafval vrij, waarvan het meeste vermalen wordt tot granulaat. Een gebouw dat blijft staan, spaart materiaal dat nog niet ontgonnen moest worden. En er lijken voor een bedrijf of ondernemer maar weinig incentives te bestaan voor hergebruik of verbouwing, zeker van niet-residentiële functies.

We hebben iedereen nodig, ook wie klein begint

Grote projecten en professionele ontwikkelaars blijven nodig, nieuwbouw evengoed. Zonder hen komen de aantallen er niet, en er zijn panden en gronden waar niets anders mee kan.

Maar de regels lijken vooral met die schaal voor ogen geschreven. De gunstregelingen veronderstellen een minimumomvang of een institutionele partner. De heffingen werken niet voor iedereen even goed: VLAIO stelt vast dat grote investeringsgroepen en vermogende pandeigenaars onbewogen blijven onder de maximumtarieven van de leegstandsheffing. Dezelfde heffing weegt nu eenmaal anders op één pand dan op een portefeuille.

Zo draagt wie klein begint de volledige last zonder de hefboom of de risicospreiding. Terwijl het net die particulieren, kleine ondernemers, handelaars en ruimtemakers zijn die de panden oppakken waar geen groot project in past. Een dorps- of stadskern komt niet tot leven met één groot project alleen maar net door een diversiteit van lokale initiatiefnemers en invullingen. Die vaak ook de lokale levendigheid en economie ten goede komen.

Wat we daaraan doen

Sinds eind 2025 loopt in Brugge BRuMoUR Labs, een tweejarig project rond circulair en gedeeld ruimtegebruik, gesteund door Vlaanderen Circulair in het kader van de ‘gerichte call gedeeld gebruik’. We testen er met verschillende soorten panden en met verschillende soorten ruimtemakers: ondernemers, verenigingen, zorgorganisaties, de stad,… Elk pandtype botst op een andere muur, en per pand zoeken we een invulling die ook financieel klopt.

Wat we tegenkomen aan knelpunten rond vergunningen, heffingen en fiscale prikkels, bundelen we in beleidsvoorstellen die we bespreken met lokale en Vlaamse overheden. Wat wel werkt, komt in een toolkit die vrij beschikbaar wordt en wordt verdergezet in tal van werkende locaties die Brugge ondertussen al telt.

Meer over het project lees je https://www.growroots.be/2026/08/21/brumour-labs-leren-ruimtemaken-in-brugge/

Help ons het kluwen in beeld te krijgen

Dit artikel is een begin, geen eindstand. De lijst hierboven is wat wij tegenkwamen. Ze is zeker niet volledig en misschien zelfs niet 100% volledig, ondanks ruim onderzoek en veel praktijkervaring.

Daarom hebben we jullie input nodig.

Waar liep jij vast? Een vergunning die niet paste, een heffing die je niet zag aankomen, een verzekering die niet wilde, een bank die afhaakte.

Waar vond je wél een oplossing? Een gemeente die meedacht, een constructie die werkte, een regeling die bestond zonder dat je het wist.

Wat ons het meest interesseert, is niet elke regel apart. Die kent iedereen wel in zijn eigen vakgebied. Het is hoe ze op elkaar inwerken, en hoe je ze zo kan toepassen of aanpassen dat ook een kleiner initiatief ermee vooruit kan. Ben je eigenaar, ondernemer, ontwikkelaar, architect, boekhouder, notaris of ambtenaar: we horen het graag. Hoe concreter het voorbeeld, hoe bruikbaarder het is. Wat we verzamelen, delen we terug.

Reageer hieronder of stuur een bericht naar ine.plovie@growroots.be

Geschreven door Ine Plovie: coördineert BRuMoUR Labs en werkt vanuit GrowRoots aan invullingen voor leegstaande en onderbenutte panden. Plekken waar ideeën en mensen groeien.

#Leegstand #GedeeldGebruik #Ruimtemakers #Herbestemming #Vlaanderencirculair